房产新政出台忙煞律师

  房产新政出台忙煞律师

本文见《温州商报》2010年4月27日出版的报纸的第05版：城事 ⊙商报记者 戚祥浩
　　
　　房产新政的相继出台，给律师带来了新的“生财”机会，近来不少律师因此忙得不可开交。昨天，记者从市区多家律师事务所了解到，连日来，他们接到的相关咨询明显增多，与过去卖家“看涨”房价，后悔卖房引发纠纷不同的是，如今大多数纠纷由买房人毁约引发。而律师提醒市民，为避免因政策波动带来麻烦，在签订购房合同时，要尽量为未来的不确定性因素留余地。
　　定金争执最为突出
     案例A：
　　杨女士是北方人，在我市打拼多年后，她有了在我市定居的打算。前段时间，杨女士在瓯海新桥看中了一套二手房，售价近90万元，首付30多万元。今年3月，她支付了10万元定金，原本约好本月23日办理过户手续。不料，赶上新政出台，因一时无法办理贷款，杨女士欲解除合同，但退还定金的要求遭到房东拒绝。
　　浙江高策律师事务所律师金炳聪：因为政策调整导致的违约，不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”。对于“情势变更”导致合同无法履行，购房人要求退房，不需要承担违约，但具体结果还要看法院的判决。
　　我市一名不愿透露姓名的法律工作者：如果法院判决买房人不需要承担违约责任，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。
　　案例B：
　　今年4月，来自苍南县的周女士通过中介，以每平方米两万多元的价格，在市区认购了一套房子，并缴纳了30万元定金，目前，房子尚在打地桩。而新政出台后，周女士担心未来房价可能会跌，决定解除买卖合同，她能成功拿回定金吗？
　　浙江攀远律师事务所律师周科召：按照相关司法解释及住房城乡建设部最近下达的通知， 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此如果开发商未取得预售许可证，周女士则有望拿回定金。
　　昨天，记者走访市区多家律师事务所了解到，在市民最近咨询的问题中，由“悔买”引发的定金纠纷最为突出。
　　据律师金金孟介绍，新政推出前，大多是房屋买卖合同的卖方因为房价看涨，从而“惜卖”，要求解除房屋买卖合同，此类纠纷的关键是买家会否要求卖家双倍返还定金。新政实施后，大多是买方因为银行房贷政策收紧，不能按约付款及房价预期看跌导致“悔买”，要求解除房屋买卖合同从而引发纠纷，此类纠纷的关键问题则是卖家能否借此没收买家的定金，尚未诉至法院
　　浙江嘉瑞成律师事务所律师瞿韶军说，房产新政出台后，向他咨询相关法律事宜的市民明显增多。浙江卓朗律师事务所律师金金孟则表示，他起码接到了十起由新政引发的咨询。
　　记者从鹿城法院获悉，具体的纠纷尚未进入司法程序。据该院工作人员介绍，房产新政出台后，法院共受理了2起房屋买卖合同纠纷，而在新政出台前11天，法院共受理了7起同类案件。对此，该工作人员认为，新政出台只有10余天，并不能客观地反映实际情况，通常原被告双方交涉无果后才会诉至法院，在时间上有一定的滞后性。
　　律师支招：
　　订立合同要留余地
　　浙江井朗律师事务所主任陈文俊认为， 买卖双方在订立合同时，如需要第三方帮助支付，应设置一个前提条件，当第三方因故未能支付时，买卖双方再通过补充协商寻找新的解决办法，或者双方自动放弃履行买卖合同。同时，银行发放贷款的日期具有不确定性，买方在签订合同时，亦要尽量在约定付款日期上留有余地。
　　此外，陈文俊提醒因银行贷款收紧决定解除购房合同的买房人，最好向卖家发出一份请求变更合同或者请求协商的函，以免进入司法程序时完全陷入被动。